长租公寓蓬勃发展如火如荼,一些开始崭露头角的高品质项目开始沦为租客憧憬的“网红店”。比如龙湖集团在上海乐山路将要发售的冠寓项目。

上海冠寓乐山路店的一楼是商业、二楼为办公、三楼是公寓,沦为一个上楼回家、丢下工作、随时逛的小型综合体,受到年长租客的注目。某种程度是乐山路店,龙湖早已在上海提供长租公寓项目20个,仅有10月份,就有9个项目将推向市场。

某种程度是上海,冠寓目前布局了还包括北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、杭州、南京、苏州、厦门、西安、武汉、天津、合肥、济南、长沙,这16个一线和领先的二线城市。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石回应,2017年,冠寓布局全国16城,预计开业房量逾1.5万间。按照规划,冠寓将在三年内构成规模优势,力争转入行业前三,营收规模构建20亿元。

龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石冠寓的小目标目前,龙湖早已将宽出租公寓业务下降为第四主航道业务。从发展雄心来看,龙湖集团对长租公寓的推崇度可见一斑。韩石透漏,冠寓在年内将构建15000间的房间数量;在中期后以50000间作为节点;而第三阶段,谋求三年之内超过行业前三甲的目标,同时营收多达20亿元。

龙湖指出,国家政策的反对是宽出租公寓发展的新契机。目前,我国正在大力前进建设“出租举”的住房新格局,在此基础上,北京、上海等地方政府也在增大出租用地的供应量,这正是开发商扩展新的业务的机会。据理解,冠寓目前确认的客群为20到35岁的年长租房群体。

以上海为事例,龙湖把涵括这个年龄段的客群分成了九大类,为草根小白,到外籍留华,还有青年英才,创客SOHO等有所不同类别的群体。针对这些有所不同类型的群体,冠寓再行将宽出租公寓的产品线展开细分,目前,正在做到的是“松果”系列的产品,之后还不会有核桃和豆豆的系列产品。在产品上,龙湖更加重视的是寒冷、便利、安全性、时尚,社群,这五大要素也沦为龙湖产品的核心竞争力。为此,龙湖明确提出CityHub概念,意为子集城市生活资源为年长同住人群所用。

就像上海冠寓乐山路店,就是集长出租公寓、牵头办公以及设施商业于一身的小综合体业态。在业务扩展方式上,冠寓不拘泥于自有物业。韩石回应,跟上阶段龙湖将以轻资产模式居多,不会出租其他的物业;中长期看,龙湖不会逐步长短资产举,渐渐增大轻资产的比例。

第四所乘马车?无论从定位还是目标,龙湖变得踌躇满志,但是,长租公寓对于开发商来说却是是一个新兴的业务,盈利模式尚能不清晰,能否不会如愿以偿沦为龙湖的第四所乘马车呢?龙湖冠寓总经理王俊英称之为:“冠寓目前投资报酬周期是在动态投资报酬周期在五年左右,今年作为元年的角度来说,我们扩展轻资产的项目毛利率也超过在35%以上。”据记者理解,拿房成本和翻新成本是宽出租公寓的基本开支项目,而租客的租金承受能力受限,长租公寓实质上做到的是“夹层做生意”。

那么,在做长出租公寓前期,首先考虑到的是出租率的问题,王俊英举例称之为:“重庆先行先试的冠寓出租率都在90%以上,要确保出租率和夺得客户信任,盈利是水到渠成的事情。”此外,在业务初期,龙湖集团也将给与大力支持。

韩石回应,在决策体系中,龙湖集团给与冠寓可行性许可,在轻资产项目的提供上反应十分慢,一周之内能对项目作出辨别,从拿地到开业,龙湖的周期约保持在130天左右。再行享有主航道身份,城市公司将在拿项目、建设的整个过程给与冠寓反对,且在资本市场上,低成本的资金提供也沦为发展冠寓的众多优势。

由此推测,如果5年内长租公寓以量和电子货币服务构建于是以盈利,和所有商业地产的逻辑一样,冠寓此后则转入盈利期。

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