原标题：碧桂园等地产商跟投风劲高杠杆绑管理层利益前10月，当碧桂园以4841.7亿的合约销售额站上行业之巅，行业内早已没有人猜测，这家公司将把万科、恒大拉下马，沦为今年的年度规模“一哥”。身处中国房地产行业第一阵营，碧桂园倒数两年的缩减到快速增长一旁让市场注目，一旁让追随者们看见“规模没天花板”。“给我一个支点，我之后能撬动地球。

”对于碧桂园来说，这个支点乃是其在2014年发售的内部跟投机制。如今，在碧桂园的样板效应之下，国内对于“规模”仍具有执念的多数地产公司争相效仿，发售各自有所不同的跟投机制，以唤起团队活力，将企业的“蛋糕”做到大。

时代的马蹄声中，更加多房企都在开始加码跟投，无论是为了鼓舞员工，还是初始化职业经理人，跟投或许沦为了地产圈的时髦热词。从一开始碧桂园、万科、旭辉的跟投发售，到目前中梁、阳光城等公司的跟投加盟，房企正在大大实行跟投。碧桂园等地产商跟投风劲高杠杆绑管理层利益大公司样板效应国内最先将具备“合伙人”概念的跟投机制引进管理运营的公司并非碧桂园，而是行业多年来的“坚决大哥”万科。

万科旗下项目跟投制度的实行是在2014年3月，万科第十七届董事会第一次会议审查会通过了《关于创建项目跟投制度的议案》。一年后的2015年3月，公司第十七届董事会第五次会议对项目跟投制度展开了第一次修改。

项目跟投制度是万科事业合伙人制度的最重要内容。事业合伙人制度还包括事业合伙人股权计划和项目跟投，合伙人股权计划再次发生在公司层面，即公司合伙人通过券商子集计划售予股票；跟投制度则明确到项目层面，即创建跟投机制，公司员工在一定比例内可以投资公司的新项目，而项目的管理人员必需投资。

数据表明，万科2014年全年公司对外开放跟投项目47个，申请人跟投超过9089人次，到了2015年，全年总计对外开放76个项目。紧跟万科之后，碧桂园将跟投机制充分发挥到淋漓尽致。碧桂园的跟投机制晚万科半年，起始自2014年年末。据报，在碧桂园董事局主席杨国强的大力推展下，碧桂园旗下的所有新项目都将使用跟投机制，即项目经过内部审核定案后，集团投资占到比85%以上，员工跟投的资金池可投放不低于15%的股权比例。

碧桂园员工跟投的15%的资金池分成三级：第一级是在总部的平台联合构成一个基金，每个项目投5%，确保对每个项目的平均值反对；第二级是区域团队跟投5%；第三层是项目本身的团队也转5%。碧桂园对于项目公司主要负责人的跟投起点做到了一些硬性规定，以保证项目管理团队对于所首府项目维持较高的责任心。也正是因为这样，该集团区域总的投资比例较小，也使得这些“封疆大吏”享有较高的投资报酬。

2016年末，碧桂园旗下投资及奖金收益最低的区域总裁，合计年收入多达1个亿。碧桂园2017年中期业绩报告表明，该公司旗下有数973个项目引进合伙人跟投机制，其中435个项目早已散户销售，员工跟投资金池合计投放7.2亿本金。无论碧桂园内部，还是行业内，皆将碧桂园过去几年来获得的较慢发展归咎于公司的制度建设，特别是在是跟投机制对于公司效率提高的起到十分显著。该公司透露的数据表明，跟投机制实行以来，公司项目平均值散户时间由过去的9～11个月延长为6.9个月，净利润率由此前的10%提高至12%，年化自有资金收益率由过去的30%左右提高到81%，现金流回正周期由原本的10~12个月延长至9.1个月。

第一时间者风格渐趋保守鉴于碧桂园在经营上获得的较好展现出，以及更为成熟期的跟投机制，多数地产公司将碧桂园模式列入仿效目标，并在细节上针对各自企业做到了调整。“我们内部仍然对管理层是擅自跟投，通过跟投和扁平化管理来提升效能。

”三盛集团董事长林荣滨告诉他记者。大大扩展的中梁地产通过跟投机制大大鼓舞自己的员工。其发售的成就分享及项目跟投激励机制，中梁的一个销售30亿的区域团队需要偷走五六千万的奖金。

区域部门负责人以上必需跟投，中梁的项目跟投制度，控股集团8%，区域集团8%，区域公司8%，合计24%，远高于行业水平。核心管理层强迫跟投，其他人员强迫跟投。

与行业内其他企业要跟投几个项目公司才配上杠杆有所不同，中梁一跟转就配上杠杆，获取内部1∶4的高杠杆，再加中梁大部分是十几二十万平方米的项目，周转速度快，平均值6个月就散户，7~8个月现金流就能回正并分配本金，利润则分两次分配：回款超过70%时分配一半的利润，回款超过90%利润全部分配。中梁内部将跟投的员工叫战略股东，优先分利润。员工跟投的自有资金收益多数项目超过200%以上。

除了更为传统和激进的跟投机制，不少公司在跟投机制设计上十分保守。第一财经记者从一家上市房企内部人士处了解到，目前该公司正在内部实行自己的全面跟投机制，按照每个业务条线和岗位的有所不同而有有所不同的倍数。其中，总监级杠杆预计大约在8倍，总经理级杠杆大约在12倍。

由于这样的杠杆缩放，这意味著高管团队可以共享多达10倍的投资收益，同时也必须分担亏损的10倍缩放风险。同时，在自有资金部分，公司给每个管理层区分了跟投的金额，在自有资金过于的情况下，公司还可以获取有息借款。这样的跟投虽然是风险共计担，但是从目前房地产行业的特性看基本都是盈利的，可以显现出公司对高管的鼓舞十分大。不过，鉴于该公司的跟投资金中有相当大一部分是将年终奖部分的鼓舞获得跟投进去，因此实际倍数并没那么多。

也就是说，公司把企业的经营状况和管理层展开初始化，期望借以来提升管理效率。监管壁垒随着国内房地产行业的高速发展，人才缺陷早已在相当大程度上制约着许多企业的发展，房地产行业的跳槽也因为猎头的活跃而显得十分频密。最大限度觅人才，绑员工和企业收益，是许多地产公司发售项目跟投机制的想法。

随着跟投规模的不断扩大，这项制度背后牵涉到的股东与管理团队利益之争，沦为一个无法绕过的问题。虽然无论万科还是碧桂园，跟投机制的实行对于提高公司绩效具有大力起到，但重返到公司运营上，公司内部人士通过跟投共享了股东原先收益，这牵涉到到上市公司的道德风险。

数据表明，自从万科实施跟投机制以来，其利润分配情况再次发生了严重变化。2014年，万科构建净利润192.9亿元，同比快速增长5.41%，其中，归属于股东的净利润为157.5亿元，较2013年的151.2亿元快速增长4.2%，增长速度高于净利润增幅，而此时少数股东的损益是35.42亿元，同比增幅为11.42%，增长速度低于净利润。少数股东分走的净利润占比为18.36%。

2015年，万科构建净利润259.49亿元，同比快速增长34.53%，其中，归属于母公司股东净利润仅有为181.19亿元，少数股东损益为78.3亿元，同比快速增长121.06%，分走的净利润占到比提升至30.17%。为容许内部通过跟投分回头股东收益，今年年初，万科通过公告公布修改项目跟投制度细则的通报，这是该公司跟投制度的第二次修改，此番修改的出发点，乃是企图容许跟投，协商股东与管理团队之间的利益分配。在全行业层面，监管层也对房地产企业的跟投实施监管措施。11月3日晚间，深圳证券交易所印发关于《行业信息透露提示第3号——上市公司专门从事房地产业务（2017年修改）》（下称《提示》）的通报。

《提示》追加对房地产行业上市公司与员工联合投资房地产业务的规范等，这被指出是对风行房企的“跟投制度”的规范。

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